但是对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。二、在所有权问题上， “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。[2]三、在保值、升值问题上，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。四、在整顿风险上，由于购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。五、在拆迁补偿问题上，购买小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
什么是小产权房？有何风险呢？
小产权房，通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于土地使用权的转让，与交纳土地出让金的费用，并不是完全同步的，所以常常会出现一些土地使用权转让了，但是并未交纳土地出让金的情况。也正是因为这个原因，这一类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称为“乡产权房”。
首先，必须要明确的一点是，“小产权房”并不是一个法律上的概念，而是人们在生活中约定俗成的一种称谓。所以说，虽然叫“小产权房”，但是在法律的这个层面上并没有真正的法律上的产权，也就是说购买的只是使用权，而没有购买所有权。那么既然“小产权房”没有所有权，那么小产权房的转让，也就不会受到法律的保护。所以风险非常的明确，如果涉及到“小产权房”的买卖，一定要特别当心。
当然，有一种情况是被法律认可的，那就是“本乡范围内集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，该房屋买卖合同认定为有效”。很多人会把“小产权房”和“拆迁安置房”混淆起来。其实对于拆迁安置房来说，只要他是通过正规的拆迁程序，被安置人将来都能得到房屋的产权证，并且拥有房屋的所有权，只不过你获得产证的时间相对普通的要长一些，一般在五年左右。
