第二步，根据定位，设计院出设计，施工队施工，什么定位就要做出什么样子的装修效果。另外在设计和施工的过程中，商业人员就要涉及进入了，动线的涉及、铺子大小的划分（甚至都要考虑未来5-10年调整的铺子的切分）、强弱电点位、“风火水电”是否够用，这些设计公司和施工队是不考虑的，但是商业人员不考虑，后期的麻烦事也都是招商运营的人来兜底，而且前期这些的修改成本相对要低得多，后期改造，这部分费用会变得很大，并且甚至是，有些区域就不具备修改这方面的条件。
所以造商业盒子和盖楼不一样，楼盖完卖了就卖了，商业这个十年后什么样子谁也不知道，所以只能说尽可能的周全，并且一些功能能模块化就模块化（IT出身的习惯），需要的后期做相应的修改就好。楼盖着，招商就同时也就启动了，定位定了，招商的主力店基本也就定得七七八八了（国内的牌子真的少、少、少.......），根据图纸确定落位，主力店（超市、影院、大零售）这些首批洽谈，次主力店像餐饮或者本地的大代理商，在主力店落位之后也都落位，剩下的其他位置就是后期来填铺保开业的。
这段时期一般的地产都提前三年甚至更久都开始筹备，前期全国各地乃至世界各地的对标项目来回看，学习人家的先进套路。然后洽谈、招商、签合同，这些都是内部流程问题，一般也都不是问题。但看了之前各个答案，很少提到运营或者物业部分，商户不是签了合同，然后就会老老实实的进场听指挥，尤其主力大店铺，真正说最配合的是那些小铺，但这个场子能不能活，还是要靠那些主力。
在开业前一年到之后开业运营，运营工作的能力也是决定这个场子最后发展的重要一环，如何让商户进场、装修进度的跟进、工程问题的解决乃至人员货品等，都是需要专业的运营人员来一项项跟进解决，看似不大的问题，都是会影响整体的进度。上面说的问题一项项的推进，最终到了毕业大考，开业阶段，这时候，推广工作：开业前宣造势，开业活动、第一年整体的推广活动计划，这些也是必不可少。
为什么国内电商那么火爆还要开发那么多的商业地产？
这说明原来线下纯粹的实体经济也转型了，从单一的售卖变成了餐饮、娱乐、售卖、休闲的集合体。过去那种老百货的形式已经被消费者抛弃，而有条件的大型商超在增加了电影院、餐饮专区、幼儿娱乐区、科技类体验区以及生活超市以后又焕发了活力。回到长春做电商几年了，好多线下实体的朋友聊天都纷纷说生意不好做，都想转型到线上。
但是我归纳了一下，这些朋友大多数是过去搞工程的，或者靠政府资源做官商经济的为主。也就说明现在赚那种赚俏钱赚快钱的时代过去了。（网络图片与内容无关，不过好像每个城市年年都铺这个）他们以为转到线上就爆发了，就会像三只松鼠、韩都、裂帛、林氏那样瞬间成功。其实他们不知道线上其实更难做，更需要资金和运营的技术，还需要屌丝那种能熬的精神。
反观长春本地的几家商业地产，也就是商业综合体，例如万达、中东新天地，中东七彩城，欧亚卖场，他们都活的很好。就拿中东新天地来说，四楼整个一层都是儿童游乐场，海盗船、水世界等等。。。。即使不买东西，每周带孩子去玩的人也很多。欧亚卖场还有市内滑冰场，夏天也可以滑冰。还有大型水上世界以及餐饮一条街。（这是中东新天地四楼的威尼斯水城，四楼啊建造一个水上威尼斯。
。。。）电商的红火并不能替代一切线下的东西，不管是体验类的电影院，还是入口的小吃街，即使是传统的服装售卖在商业地产里还是一样能存活。（欧亚卖场的市内滑冰场，可以四季滑冰）这也就说明了电商在商业模式里不是一家独大，实体的商业地产就是线下成功的模式之一，只要其他实体经济也琢磨琢磨向服务型或者定向消费群体，我想他们也会成功也不会被电商取代。
