为什么天天谈房价，做房产销售怎么开发房源

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1，做房产销售怎么开发房源
2，15个新一线城市房价过万为何天天说房价跌房价却一直在涨百度知
3，你买的房子到底值多少钱取决于这5大因素
4，怎么才能做好二手房经纪人

1，做房产销售怎么开发房源

1.我们这里的扫楼不是一家一家的拜访,而是拿着自己做好的优质房源单挨家挨户的发放.同时打出买房的效率高,买房买的放心,塌实.如果有人买的话他们会自己给你打电话的,这样即可找到客须也能找到房源.2.以自己的名义买房,当房源客户给你打电话的时候可以当面解释清楚,如果是刚开始干就说自己对他的房不太满意,等以后有合适的买家是再将房子推给买家,这时候再给解释,有了买家就好解释了,即使是中介他们也会接受的,毕竟我们是付出辛苦的,得到佣金也是应该的.祝你好运,呵呵我们都是同行.

新人入行缺乏资源，不熟悉市场，不是每个资深的销售的工作方式都可以照搬的。有几个方面的参考建议：1、基础的扫社区，扫楼、打电话这些手段要做，勤奋一点，但是不要把所有精力都耗在这几个事情上，而是每天拿出固定时间来做，其他时间留给其他途径拓展。2、带着展架宣传品在商业、社区核心交通地段不定期发展客户，自己带够名片，对有兴趣的客户的房源先初步记录，接下来一两天内一定要做回访，电话跟进，否则大多数费心积累的客户会积累不下来。3、参加其他行业的客户获得，交流资源，新人一般没有太多可以跟人交换的，但是可以多通过朋友去参与朋友企业的活动，虽然没有针对性，但可以至少多认识些人，毕竟现在很多人家庭为单位手上有一两套房源，先认识人，再去谈业务，这是两个阶段。4、最后就是必须把基本功、专业学习持续提升，这一点是应该横向学习，并且及时向前辈资深的销售去问，这个不一定带来直接的客户，但是新的东西肯定是对你工作有帮助的。

做房产销售怎么开发房源

2，15个新一线城市房价过万为何天天说房价跌房价却一直在涨百度知

房价就一直在涨，基本没有跌过。说房价跌的，基本都是卖房中介，或者是开发商搞的营销策略。先给你算之前房价的价格，都是往高了算，然后说现在房子有优惠，让你心动早点买房。好让他们清库存、卖出一些顶层和底层。1、一线城市房价都在上涨，短期不可能出现下跌现象北京、上海、深圳、广州，这四大城市的房价一直是全国前茅，四个城市周边郊区房价都达到30000+，更别说城中心价格。就这种价格房子，一跌就能让开发商破产。所以房价基本上不会出现下跌情况，退一步说，即便下跌个几百块，过不久又要上涨多几千块一平方。这种根本就不算是房价下跌，所以能有钱买房还是趁早买，反正也是刚需，又不是炒房，下跌涨价影响不是很大。2、地价和材料一年比一年贵，房价怎么可能会下跌再有一个就是地皮价格和建筑材料价格，以三线城市湛江为例，湛江市区万达旁边最新拍卖底价5624一平方，算是建筑材料，房价也不可能低于一万二。以现在湛江10000一平方均价，开发商要卖低于10000一平方的，肯定是大亏本，所以房价怎么可能会下跌，只会继续往上涨价。3、说房价跌的，基本上是弄了优惠政策，甚至首付分期，变相的说买房价格低了天天说房价跌的人，无非就是看到开发商搞那些优惠价格。低首付、送装修、最低房价等，这些就是骗人的把戏。实际上价格还是上涨水平，低首付意思是让你做首付分期，两年内还请首付。送装修更是用最便宜材料，好不好大家都知道。这些优惠政策最终还是算在购房者头上，只是看起来条件比较诱人，仅此而已。

15个新一线城市房价过万为何天天说房价跌房价却一直在涨百度知

3，你买的房子到底值多少钱取决于这5大因素

很多人买房，除了自住，还会考虑房子的升值价值，那么如何判断自家的房子值多少钱呢？1、区位地段是关键买房地段很重要，试想同样是在大北京，市区国贸的房子为什么比郊区贵，市区商业区附近公司多、商家多，人流量大，对房子的需求量也大，附近要是地铁换乘站，就又是加分项。同时附近的规划也很重要，在郊区，像一些有购物中心、学校、交通枢纽规划的位置，房价也会上个档次。2、社区配套社区配套，除了小区绿化环境、车位等设施，还包括便民商店、菜市场、大型超市、医院、银行、学校等民众经常光顾的基本生活配套。这些都是衡量社区成熟度、决定居住质量的重要标准之一。3、楼层户型很多人买房子比较看重楼层、户型是有一定根据的，楼层高度、房屋朝向决定房子通风采光好坏，直接影响居住舒适度，一般楼层中层、朝南、户型方正的房子售价也会更高些，而一层、顶层、户型不规则，采光通风不太好，住着自然不舒服，买家也会以此为借口跟卖家砍价。关于楼层和价格的关系，可以参考下面，房价从左到右降低：塔楼：中间层（6－15层）>高层（15层以上）>底层（5层以下）。板楼：中间层（2－4层）>1层>（5－6层）4、房屋产权合法性这里说的房屋产权合法性，新房的话指的是开发商的五证等手续是否齐全，二手房是指是否有正规的产权证。像市面上的小产权房，没有正规房产证，价格比正常二手房低一些，但是这类房子没有合法产权，购房人的权益自然就得不到保障，大家注意不要因为贪图低房价忽视了风险。5、房龄和房子的流动性房龄越年轻的房子，越容易申请到贷款，房龄大不容易申贷，估计该有人问了，很多学区房都是老房子啊，也没见价格低多少，大家别忘了，价格高是一方面变现能力也是一方面，老房子只能全款，试问一套价值千万的房子，能有几个普通人能拿出全款买？这里强调的是房龄会房子变现的流动性，你买房如果很在意转手率的话，就要注意这个问题。在房产交易中，主要是二手房，会根据上面几点评估出一个价格，另外无论是买方还是卖方，最好去实地了解一下周边同小区同户型的房价是多少，谈价格的时候自己心里有个底。其实之所以如此关心“自家房子值多少钱”，源于近几年房价的波动，给很多人的生活带来的巨大变化，同样是买房，有的人因为房子的涨价实现了财富增值，有的还守着以前的老房，日子没什么变化，虽然不能再像以前那样靠房子实现一夜暴富，但是在心理预期上，有房的人们还是希望自家房子是“值钱的”，住在CBD的跟住在五环外郊区的说话，底气似乎都足了不少呢。（以上回答发布于2017-12-01，当前相关购房政策请以实际为准）点击查看更多房产信息

一、影响房地产商品销售的宏观因素　　　　影响房地产商品销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。　　1.自然环境因素　　在房地产市场销售过程中，自然环境对房地产项目销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等;配套设施条件是人们对土地投资的物化体现,包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。

你买的房子到底值多少钱取决于这5大因素

4，怎么才能做好二手房经纪人

如何做好一个经纪人，只有问自己，为什么这么说，我说的是换位思考！1、大的市场环境：如政策、新闻、周边规划、未来机会大方向要有一些了解，别人讲不透，只有自己学习。2、从事区域内有什么，都有哪些楼盘，价格、户型、面积、新旧程度，学校归属、小区容积率、物业公司、服务等很多细节的工作都要有了解。而且要有自我的客观分辩能力。3、换位思考：你作为买房人，你在购买本区域或当下的市场环境，你都想知道什么，了解什么、想看哪些小区，房源信息的质量，以及你期望经纪人应该是什么样的态度等。4、做事有始有终，掌握好什么时间是客户的空闲时间，高效沟通，能帮站在客户的角度，做初步的筛选，争取每次的沟通价值最大化。多讲客户不知道或看不见的，不要怕不成交，埋没重要信息、即使成交了也会后患无穷。诚信为首要，每一此都是自己买房的视角看待问题（这个需要专业积累）5、知道担心点、把好担心点才是重要的，如合同、流程、付款约定、税费、交房等、这些都是重点，必须要三方谈清楚，必要时立在纸面。处理好买卖双方的核心点，其他的就是软性服务带来的感受了量化工作，不是为了量而工作，而是为了质量而工作，一切以量为出发点，未来将会越来越差，因为你把量化作为了重点，耽误了客户的时间，失去了客户的信任，就会进入死循环。为由尊重质量，量化自然就会有变化，希望以上可以帮助你，如有问题，可以继续交流。

想做好一个优秀的房产经纪人,要注意以下的细节:1、当接到客户时,不要先去判断客户的好与坏,要认真的对待每一位客户,都要有耐心,这样客户才能更完全信任你。2、要对公司所做的楼盘和所做项目做到了解(水电、物业、煤气、宽带、停车费、物业费、如何与项目的物业租售部合作等等)。3、面对客户的问题一定要做到很好的回答,专业知识一定要到位,服务也不能差,因为客户对我们的服务也是很重视的,当客户问起专业知识的时候,如果吞吞吐吐的回答不上来,态度也不好,这样的话会让客户很反感,觉得你不可相信,如果态度好,知识稍微差一点,客户也会给你下次见面的机会,给自己留有一个机会。4、带客户时做好服务,回来以后有什么问题一定要和主管、经理做好沟通,大家一起解决,给客户一个满意的答复,不要因为客户的态度好与坏,私自做决定。是否给客户一个满意的答复,是否有下一次的机会。5、平时自己也要储备大量的房源给客户使用6、对于周边楼盘的价位和装修使用情况做到很好的了解,让客户觉得你很专业,喜欢和我们合作,以此做好服务,创造更高的效益。7、在接电话时一定要自报家门,让对方知道我们是做什么的,是否需要我们的服务。8、认真,负责的完成客户需要帮助的每一件事情,特别是租(售)完房屋后,这样才能产生更多的回头户。9、随时都应保持整洁、积极、向上的精神面貌,在客户保持本公司的专业形象。10、有时间要主动自找客户,上门拜访。寻找客户渠道很简单,就看你自己是不是一个比较坚持的好业务。定期拜访回头户,主动上门访问,争取回头户,或者说让客户多介绍一些客户给你。

第一件事就应该每天不停地出去看房子，了解小区的物管，周边的配套以及周边的规划，房子本身的户型结构，朝向，楼层，面积，价格以及业主的产权等等）2.就是要将这些属于我们的产品，进行“包装”之后，通过各种宣传渠道，将广告发布出去，让更多的人群，更多的购房者知道我们的产品，并且，我们想方设法让购房者们有了解我们产品的欲望。（意思就是说，我们要将我们所空看的房子，画好户型图，照好每套房子各个角度的照片以及楼盘的外观再加上我们用心写的“广告词”备注，发布到各大网络上，以及粘贴到门店房源信息栏上吸引顾客，所以第二件事就是我们每天要不停地寻找、挖掘客户，坚持用心发布网络房源，到外面拆迁地带贴条以及人群密集的地方发布传单等等方式）3.当客户通过进店咨询或者电话咨询的时候，那么，就是我们介绍产品的时候了，因为我们之前发布到网上，或者粘贴在门店墙上的房源广告都是我们亲自去看过的，所以，这个时候，我们要在客户面前做深入的介绍，通过我们的介绍，要让客户仿佛已经身临其境，非常想跟我们一起去“试产品”（看房子）（那么，第三件事我们每天要坚持带看一个客户,因为只有通过每天带看，不停地带看，我们才会了解各种形形色色的客户，才能在各类形形色色的客户面前游刃有余）4.把死周边的楼盘，其实就是把死周边每套房子的业主：都说兔子不吃窝边草，但是我们这行就偏偏不能不吃窝边草，业内精英们通常说的一句话，当自己门店周边的房子被来自其他遥远地方的中介卖掉，那是一种耻辱，如果卖掉了，我们一点点业绩都没有分到，那是耻辱当中的耻辱，所以，作为靠信息吃饭的我们，一定要将周边的楼盘、周边的每套房源“把死”，“把死”周边楼盘的方法可以通过公司现有的业务来实施，具体有以下几点：A：谈全程：出来一套比较优质的房源信息，尽量和业主谈全程独家代理业务，将这套房子锁定在我们一家公司卖，尽量押业主的有效证件原件，这样就非常有效地把死这套房源；B：收钥匙：收钥匙有几个好处，第一，方便我们自己带客户看房，为成交加快了速度；第二，就是方便我们公司其他门店看房，当被他们卖掉，我们照样可以分到10%的业绩；所以，我要求我们门店的员工，争取每天收取一套房子的钥匙；C：限时包销：收购以及房屋银行，这三种都是公司的特殊业务，当然，这些业务是建立在房价超低的情况下的，要求房价必须远远低于市场价。5.业主、客户的回访：先说业主回访，虽然说房源是我们推销的产品，但是房子本身始终不是我们自己的，他是属于业主的，所以产品的价格最终还是由业主来定，所以我们每天在没有客户带看的情况下，就应该不停地了解业主这边的情况，看看价格是否有变化，通过经常电话联系，我们还可以拉近与业主之间的距离，建立与其良好的关系，可以帮助我们把死业主，把死房源；再说客户的回访，客户有很多种：A:成交了的老客户，我们称为A类客户，这种客户我们主要是要做好售后服务，经常电话联系，短信联系，过年过节的时候发条信息问候一下，拉拉家常，慢慢的将这种客户变成自己的朋友，这样，朋友就会给我们介绍他的朋友给我们认识，作为新的购房者，所谓新客户，所谓“回头客”；B:然后就是最近跟进起的“准”客户，我们将他划归B类客户。这种客户我们必须跟紧，了解客户的生活规律以及看穿客户的心理，选择最佳时机跟客户通电话或者发短信息，了解客户的购房需求，从而准确的配盘，使其快速下定，快速成交；C:最后，就是一些接到其电话，但是一直都不来看房或者观望中的客户，我们称之为C类客户，这种客户，我们要选择一些过年过节的时候，通过发信息的方式问候客户，这样子，将自己推销出去，让他知道你的名字，而且还知道你的工作是“二手房经纪人”，这样子，当他有一天想买房的时候，可能拿起手机，就会想到你的短信息，这个时候，C类客户就变成B类客户了。总而言之：我们不要轻视每一位客户，要谨慎对待你接到的每一个电话，最好的方法是自己建立一个客户文件档案，将所有的客户进行归类，从而，让我们便于管理。(所以，我们每天必须做的第四件事，就是每天选择好的时间给业主客户打电话，行话称为“洗盘”)养成习惯，每天坚持做以上事情，久而久之，就会形成一种自然，工作起来就自然会有规划，自然会有目标，聪明的人不一定能做好，但是能吃苦，能坚持的人肯定能胜任这份工作！坚持，就是胜利！

二手房经纪人，就是在房屋和土地买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介，接受委托，收取佣金的自然人和法人二手房经纪人的主要工作是找房源、找客户、配房源、带客户看房子、谈价、磋商、成交、过户、物业交割。　　客户为什么找二手房经纪人买房子，房主为什么找二手房经纪人卖房子，因为二手房经纪人专业。要对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给出一个专业的服务。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值想象空间，在二手房经纪人这里可以得到所需要的所有专项服务。扎实的二手房专业知识。如了解与二手房有关的交易注意，要缴的税，怎么按揭过户，是否可以贷款，相关流程如何，如果没有相关证件、怎么补办等等。其次，要懂得与二手房有关的法律法规，能处理常见纠纷。还要认识二手房的好处，并给客户介绍。优秀的二手房经纪人案例：一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么不能尽快帮助客人找到他需要的房子?虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时的，朋友却是一世的。二手房经纪人应该有的素质条件：　　1、真诚;　　2、自信心;　　3、做个有心人;　　4、韧性;　　5、专业;二手房经纪人一日工作1、准备一本笔记本，在每天开完早会后，把今日租/售房抄到笔记本上;2、网络发布今日租/售房房源、刷新房源;3、从今日租/售房挑选出比较优质的或看房方便的房源，实地看房;4、写几张比较有代表性房源的广告户外张贴;5、今日工作总结和明日计划。二手房经纪人正确心态1、承压能力;2、分析能力;3、沟通能力;4、学习;5、知识;6、细节;7、创新;8、客户是朋友;9、专业;10、耐心。11、恒心

现在不仅房产中介行业竞争越来越激烈，就连公司内部都打的火热，我朋友在菁英经常就会和我说到很多，所以呀经纪人需要适当的学习一些二手房销售技巧，然后在销售的过程中恰当地利用一些技巧才会更容易促成交易首先对内是从自身做起，自己本身要有专业知识的准备，其次就是一定要有充足的精神和体力；对外的就是从客户做起，建立与客户的信赖关系2，了解客户3，帮助客户4，让客户转介绍，这样应该会好一点，还有其他的需要你自己慢慢参透