杠杆率的统计方法有两种，即住户杠杆率和住户部门杠杆率。一线城市或超一线城市买房的平均杠杆率相对较小，高杠杆率的买家相对较少。也就是说，房价的过快增长在一定程度上是居民杠杆率过高的原因之一。WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率为53.2%。
部分杠杆率接近80%，带来居高不下的空置率，未来房价会降吗？
不是未来会不会降的问题，是现在已经开始降了。但是需要知道的是，部分的房产会继续下跌，但是下跌的空间是有限的，并且未来的房地产是一定会出现一个两极分化的走势，这个毫无质疑。简单的说，未来可以投资，还可以继续温和上涨的城市只有一线和新一线，而对于大部分的三四五线和二线城市来说，他们则是会出现房价的回调，震荡，甚至滞涨的局面，
一、中国房产市值过大，杠杆和空置率过高。过去十几年，中国对于房地产的依赖性太大，导致了大部分的人群都开始炒房，囤房，这种结果直接暴露出了3个问题：第一，中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国 欧盟 日本总和，后者只有60万亿美元，这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。
厦门的套均总价已经直逼伦敦，后面几位的二线城市相比伦敦也差距不大，但是不少城市的房价收入比远超伦敦的13.3倍，其中深圳36.1倍，三亚30倍，更有意思的是在2018年，伦敦2018年GDP已经达到6532亿美元，相当于46462亿元人民币，而厦门的GDP只有4791.41亿元；杭州的GDP为13509.20亿元；远远不如伦敦。
所以已经可以看出，中国城市的GDP和房产市值出现了一个较为夸张的跷跷板效应，与国际的正常合理水平有所偏差，自然无法继续上涨，第二，中国房产的空置率居高不下，特别是对于三四五线城市来说，他们的空置率高达了24%左右。而国际上10%以上的空置率就是风险，20%以上就是危机，30%以上就是危机的爆发，外媒报道，近年来拥有房产在中国已经成为了一个国民痴狂（NationalObsession），因为大家都寄希望于买房增值，过去有无数人因此致富（至少是纸面上），因此天量住宅也被空置，业主坐等升值，所以导致了许多城市的房产多是炒房一族囤积的，而不是刚需的，那么自然产生了巨大的空置率和风险。
第三，中国目前的负债率较高，特别是房地产这一块，央行数据显示，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点，尽管如此，相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元，创出纪录新高。而到了2018年年末，34万亿的贷款数值就变成了38万亿，接近40万亿，
二、人口是决定一个城市房价上涨的最主要因素之一。我们都知道，人口是决定一个城市或者是一个国家房地产是否可以持续上涨的最重要因素之一，因为人口不但可以带来持续的需求，还可以创造出相应的GDP产值，带来经济发展的动力，所以哪个城市的人口可以保持持续的流入，甚至是一个优胜劣汰的局面，哪个城市的房价就有资格继续上涨。
从目前来看，中国的人口红利在2013年见顶，目前这种需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期，那房价自然难以全面继续大爆发，再加上这几年以来我们可以发现，中国的老龄化非常严重，出生率和结婚率明显降低，而离婚离则逐步提高。
在这样的趋势下，未来10~20年，其实大家手里并不缺房子，只是更多的是改善需求。从近几年的人口流入流出来看，流入明显集中在一线和新线，对于二三四五线城市来说是持续流出。所以，有人口红利支撑的城市，自然能看到房价温和上涨的结果，而没有人口红利的城市，只能被回调，震惊，甚至下降。
