此前黄岛房价暴涨主要有四个原因。近两年房价涨幅全国第二的海岛，生态环境好，人口密度低，宜居指数高。在这次大涨之前，三岛的房价远低于主城区，所以吸引了大量的刚需和投资客。第四岛的开发预计会规划很长时间，有很多宏观的好处。目前黄岛绝大多数人都在主城区工作，所以仍然可以看出城市人口密度的分布仍然是东高西低。黄岛房价要想再上一个台阶，需要留住更多的人才，甚至反过来吸引主城区的人才。当黄岛的人口密度能够达到主城区的规模，房价必然会有所突破。在此之前，黄岛已经明显缺乏上涨的动力，预期收益几乎透支。从房租和房价的关系来看，健康是有所改善的。
黄岛未来发展及房价怎么样？灵山卫附近怎么样？
黄岛未来发展会不错，但这是一个很漫长的过程，因为黄岛面积很大，交通和商业仅在在前海范围形成度都市化体系，其他区域还远没有形成城市化规模。黄岛此前之所以房价大涨，主要是四个方面第一这两年房价上涨是全国范围的第二黄岛海滨生态环境好，人口密度低，宜居指数高第三黄岛在这次大涨之前房价比主城低很多，所以吸引了大量刚需和投资客第四黄岛的发展预期规划很长远，宏观利好比较多。
但是目前直观的方面已经很清楚了，和主城实现全方位联通的区域就这么大范围，范围以外区块的楼市短期几年内不会有太大起色。灵山卫现在更多是炒概念，配套完善度不够，距离主城也太远，宜居指数不够。未来可能或有起色，不过这需要建立在黄岛区形成一个完成独立的城市体系基础上才行。黄岛目前绝大多数人都在主城工作，所以依然可以看出城市人口密度分布还是东高西低，黄岛房价想要再上一个台阶，需要留得住更多人才，甚至于反过来吸引主城的人才，当黄岛的人口密度也能达到主城规模，那么房价必然也会有所突破，而在此之前，黄岛已经明显缺乏上涨推动力，预期利好也透支的差不多了，以房租和房价的关系比来看，健康度有所欠缺，需要一个阶段性的调整。
青岛西海岸的房子，灵山卫片区还值得买吗？
还是值得买的，重点是什么时候买，现在大家都学聪明了，降价差不多了就入，不像以前，买涨不买跌，灵山卫那个位置以后发展还是很不错的，商配交通教配都不会比开发区差，反而会更新更时尚，周边环境也还不错，未来发展潜力还是可以的，目前因为周边楼盘比较多，所以打价格战，捡漏的可以买，以后没地没房子以后，价格肯定会比现在是上涨的。
青岛黄岛房价未来五年走势会是怎样的？
个人认为，在判断一个地区的房价在一定时间内会如何增长，或者下降最主要的是要看政府相关政策，这是中国国情决定的。就拿黄岛来举例说明，黄岛区东区房价是在2015年年底开始稍大幅度增长，彼时中心区普通高层住宅房价9000左右，比如长江路区政府对过盛世华章9000 ，香江路远洋万和四季以及香江学府9000。西区房价较高的万达东方影都附近也才8000多，一中附近学区房也才7000左右，整个2016年的房价增长也比较理性，涨幅1000-2000之间，快速增长是在2017年开始的，至2017年3月份，特别是年后房价翻倍，整个黄岛区新房库存基本售罄。
2017年3月15日，政府出台新政，利率从85折，到9折，到无折扣，外地购房者需要在当地缴够1年社保，二套房首付40%，利率上浮，三套全款等。可以说政府对购房买卖双方的影响是巨大的，正好有个朋友在这个节点想出售一套准新房，从新政之前的看房者和中介络绎不绝，到新政后的一周一个看房者，政策影响可见一斑。再此情况下，政府为避免之前购买多套住房者抛售，造成房价大跌，于2017年3月31号再次出台新政，购房从拿到房产证日期起两年内不允许买卖，以政策手段限制市场房子流通量，也限制住炒房者抛售。
我朋友的房子也在4月份顺利出售。最后，浅谈一下，未来黄岛的房价走势，关于黄岛区青岛西海岸西区最近几年的发展，我的动态里有一篇详尽文章经济，投资，教育，医疗等阐述，有兴趣的朋友可以去看下。我对黄岛未来发展比较看好，特别是新区政府提出的2020年常住人口达到240万，2030年达到400万，发展潜力巨大。
但从政府层面来说，习主席提出的房子是用来居住的，财政部长肖捷提到的房产税并不支持房价过快增长。现实中，黄岛房价从2008年到2015年，78年间上涨了3-4千元。这一波可以看做是补偿性上涨，势能已经没有了。所以我的观点是，未来五年，随着政策调控、房产税预期、限购政策即将到期，市场上会出现大量优质房源，虽然在较好的发展预期下，房价不会增长过快，甚至在一定时期内会下跌。
