(二)房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。(三)小产权房的法律风险第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。
第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。
第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。
第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。(四)小产权房能否转正目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。
因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。
如何放心买小产权房，购买需要注意哪些细节问题？
感谢题主邀请。首先，需要明确下小产权房的范畴，一般包含（1）村民自行筹资兴建的农民房；（2）村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，年年坐等分红；（3）开发商出钱，村集体出地合作建设的楼盘。小产权房本质上只能转让使用权，且转让需要满足四点要求：（1）需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；（2）转让人和受让人必须同为本村村民；（3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；（4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。
其次，购买小产权房存在以下风险：（1）不能办理房产证；（2）无法避免“一房多卖”风险；（3）监管质量无法保证；（4）无法进行银行贷款，因为没有产权证；（5）无法转让；（6）无法分割处理，特别是离婚、继承等问题，法院无裁决依据；（7）有可能无偿征用；（8）业主违约风险。购买小产权房必须明确有效和无效的情况，有效情况即（1）本集体组织成员之间买卖；（2）如出售给本乡镇以外的人，取得有关组织和部门的批准。
无效情况即（1）本集体与他集体组织成员之间买卖；（2）集体组织成员和城镇居民之间买卖；（3）未办理抵押登记。因此，本质上是不建议购买小产权房的。但是限于经济压力等多因素的影响，如果不得不购买小产权房，那应该在了解上述前提基础下，做到注意以下事项，才可放心购买：（1）看建设主体是否合法。实施主体是村民，或是农村集体经济组织的法人和房地产开发资质的经济实体，或是村委会依法委托的房地产开发商，均有可能。
但一定要取得合法的开发资格，最好有政府批文及公示等文件。（2）看是否取得国有土地使用证。按规定开发用地，必须由土地整理储备中心征为国有建设土地，实现土地性质转变，并由国土房产局核发国有土地使用证。（3）看是否符合城市规划。必须符合城市总体规划。可参见城市规划图和土地利用规划图，进行土地性质辨别，如果是非住宅用地规划，那就没有本质性保证。
（4）是否取得了建筑工程施工许可证。按照《建筑法》的规定进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。（5）要注意合同条款。合同是一个人是否拥有房屋使用权最好的证明。合同当事人、标的、房屋的价格及付款时间的约定、交房期限、权利担保、违约责任、合同双方认为约定的是它事项，均应有明确说明。（6）注意资金的安全。
