楼面价才几千,房价怎么可能卖到一两千?开发商地价8000平,房价大概会卖。很多人不知道楼面价和房价是什么关系。拿地价和楼面价不是一回事。楼面价可以通过容积率算出来,然后计入开发成本。楼面价=总地价/总用地面积x容积率。
楼面价7000,房价卖多少,开发商才能赚钱?
楼面价才几千,怎么房价卖到一两万?很多人都不知道,楼面价跟房价到底有什么关系? 我们知道土拍时楼面价的算法楼面价=土地总价格/土地总面积x容积率。房价的构成包含土地成本建安工程费税费财务营销利润,如果是城改项目还有拆迁费用,这些都多多少少影响着房价。大家都知道开发楼盘赚钱,但有时不理解为什么房价要卖那么多,其实背后的决定房价因素有那么多。
开发商拿地价格8000一平,房价大概卖多少?
大家好,工作二十多年的城市规划工作者来回答这个问题。开发商拿地价格8000一平,房价大概卖多少?首先要说,这个问题是不严谨的,因为没有交代容积率是多少。容积率很关键,决定了开发商的开发成本,最终影响售价。拿地价格和楼面价不是一回事,得用容积率才能算出楼面价,进而计入开发成本中。假设容积率为3,拿地价格8000一平,那么楼面价就是3000元左右。
开发成本除了地价,主要有1建安成本2000元/平方米左右2设计费15-100元/平方米左右3监理费3-30元/平方米左右4广告策划销售代理费50-200元/平方米左右5土地税费及前期费用100-500元/平方米左右6上交国家各种税费总造价的3.3-3.5%,30-100元/平方米左右7承包商管理费利润大约100-200元/平方米左右8开发商的融资成本这个不固定,看开发商实力以及融资渠道,成本不一,利息不是一笔小数。
以上项目合计约3000-8000元。加上地价,那么开发成本大概是6000-10000。如果开发商的合理利润按10%计算,那么售价就是7-11000元。以上计算方法比较复杂。其实有一个简单的计算方法,就是将楼面价乘以2-3倍,也就是售价。这种方法计算的结果比较粗糙,精度不高,但简单直观。