仅从新增人口分析，暂时看不到未来五年昆明房价上涨的动力。对比2018年和2019年昆明常住人口统计，2018年末昆明常住人口为685万人，2019年末为695万人。也就是说，2019年全年，昆明新增常住人口10万人。
未来5年昆明房价会怎么样？
房价上涨的因素，有很多，和城市定位人口增长及净流入城市产业人均收入土地价格等均有关系。目前，作为云南省城和云南唯一特大型城市的昆明，其区域性国际中心城市的定位，让昆明跳出云南乃至西南范畴，有直面东南亚和南亚的大气魄。沾上国际两个字，昆明房价就蹭蹭蹭涨个不停。还是就昆明的城市定位来分析。
在国内31省市区中，昆明市经济实力还是比较弱，而东南亚和南亚国家，除了新加坡是亚洲四强外，诸如泰国老挝柬埔寨越南缅甸等国的经济偏落后，吸引这些东南亚国家的人来昆明置业，几乎是不现实的。未来5年，昆明新增加人口，主要集中在出生新生儿及外来人口。而进入昆明的绝大部分外来人口，主要集中在云南各州市省外来昆经商及创业者等等。
对比2018年和2019年昆明常住人口统计数据，2018年年末昆明常住人口数量685万，2019年年末昆明常住人口数量695万，也就是说，2019年整一年，昆明新增了10万人的常住人口。若按此预估，未来5年，昆明新增常住人口数量大致在50万人左右。按昆明目前人均购房面积22.72平米/人预估，未来5年，昆明大致需要1000万平米商品房以满足增长需求。
事实上，2019年，昆明市商品房施工面积在12236.93万平米，同比增长18.9%全年商品房销售面积1916.23万平米，同比增长0.3%。两个数据一对比不难发现，昆明商品房建设速度远远高于销售速度。这说明目前昆明市商品房实际去化率并不算高，相反，商品房库存率是比较高的。高库存，意味着昆明近几年新增建设项目完全可以满足未来5年内新增人口可能释放出的购房需求。
仅从新增人口数量分析，是暂时看不到未来5年内昆明房价上涨动力的。从城市产业来看，昆明目前主力产业处于比较单一态势，发展空间有限。从人均收入来看，昆明市2019年城镇常住居民人均可支配收入46289元，若以当前1.5万元/平米购买100平米折算，两口之家不吃不喝15年方能购置一套昆明商品房。但是，可能吗？况且绝大部分昆明市城镇人口收入并没有那么高。
事实上，目前绝大部门购房群体集中在置业换房和外来人口置业，如此买房红利不会支撑昆明房价长期上涨的。但是，昆明地价足够高。目前昆明巫家坝双塔片区地价多数在2000多万/亩，约1万元左右/平米的楼面价，倒是支撑着昆明房价不会下跌。对于房价下跌的期盼，除了没有房子的人，其他诸如政府房企已购房者等均不希望。
未来5年普洱市房价如何？
个人看跌。原因有61普洱现在的房价虚高，而且是相当的高，有那个钱，不如到昆明买房。2普洱教育太差，相当的差，本地好多人都把孩子送出去学习。3普洱物价太高，和昆明有的一拼，典型的低收入高消费地区。4普洱经济基础太差，而且错过了国内经济高速增长的几年，2020上半年经济增幅全省倒数第一。5铁路通车后，到昆明更加方便了2.5个小时，为什么不到昆明买房呢？6生态宜居？临沧也一样，临沧房价低消费低建水也一样，建水历史底蕴更强经济更发达。
昆明市的房价，在未来五年里会发生一些什么样的变化？
肯定涨！！！原因太多了。先说宏观1.cpi连年上涨！按照现在2.5的水平，五年后就差不多15了！2.三环以内有多少城中村？没事就明白了，金刀营说开到二环上饶就要拆了。各种费用加起来。按照现在的价格水平，没有21000平米的商品房，没有傻子会出价！船村乱七八糟，就是房产主如果建一个四五十层的商品房，估计要2万多。看看一环以内的人民路、北京路、东风路，还有多少70年代左右的老房子要拆！我亲戚家在人民巷，比城中村的房子还烂，我家附近气象路的老房子也是一塌糊涂！拆迁，没有2.5-3万，没人做！政府没钱做！4.昆明的财政收入在哪里？建地铁，人民路已经被投诉填满了！为什么？没钱！5.昆明近几年有哪些突飞猛进的本土餐厅？东北饺子馆！你这话是什么意思？身边认识的，不认识的，有东北口音的人越来越多。我做了初步估计。昆明市区和机场大约有30万黑辽吉人。他们中有几个已经买了房子，大部分都准备买房。6.江苏浙江等地在昆明做生意的基本都在昆明定居了，七大姑八大姨也来了！为什么昆明房价便宜，还好有钱任性，昆明买一套度假投资两用！反正生意不好做，投资买房最稳！7.人民币大幅贬值带来的不可估量的资本转移过于敏感，无法进行。8.昆明可能有后发优势！如果不启动大势，一带一路最近的地方是东南亚，更容易去！先说这个吧！打字不容易，我喜欢多表扬多鼓励！下次具体点。
